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空き家の処分どうしたらいい?空き家の売却方法と流れ

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家づくりを検討している方の中には、
「古い家を売って新居購入資金の足しにしよう」
と考えている人もいるのではないでしょうか。

また、年老いた親が介護施設に入って、
実家が空き家になったという人もいるのではないでしょうか。

土地探しをしていると、意外と街中に空き家があって、
空き家はあるけど、どうしたらいいか分からないという
人は意外と多いのかなと思いました。

私たちの場合は、
祖父母が住んでいた空き家をどうしようか、
両親が検討していたので、
空き家の売却方法について勉強してみました。

この記事では、
住まなくなった空き家を売却する際のポイントを
書いていこうと思います。

空き家の所有にかかる維持費・コスト

思い入れのない家であればいいですが、
実家や祖父母の家であれば、
空き家といっても処分をするのに躊躇しますよね。

ただ、空き家は所有しているだけでも
年間数十万円の維持費がかかります。

空き家にかかる維持費には以下のようなものがあります。

①-1 固定資産税・都市計画税

空き家を所有していると、
人が住んでいる、住んでいないに
関わらず課税がされます。

固定資産納税通知書を確認することで、
空き家の税金額を知ることができます。

①-2 水道・電気料金

水道・電気料金も解約しない限りは、
基本料金を払い続けることになります。

上下水道で1,500円、電気で1,000円前後の
基本料金がかかることになります。

①-3 掃除や草木の手入れの手間

空き家をそのままにしておくと、
劣化や庭の草木が繁殖してしまうので、
年に数回は手入れをすることになると思います。

近くであればいいですが、
遠方の空き家だと交通費等がかかってしまいます。

 

またこれ以外にも、次のようなデメリットがあります。

①-4 家が劣化して資産価値が下がる

年数が経過すると、当然空き家の資産価値も下がっていきます。

もし、後々処分する予定があるのであれば、
早めに売ってしまう方がいいと思います。

①-5 景観を損ねたり火災の危険

手入れがされている空き家であればいいですが、
野ざらしにされた空き家は防犯や景観上の問題もあります。

また、木が伸びたり害虫が集まってきたりすると、
近隣とのトラブルにもなりかねません。

①-6 土地の有効活用ができない

空き家を処分し、適切に管理してもらうことで、
次の人が新しく家を建てたりといった活用もできます。

放置されたままの空き家だと、
土地としても活用できなくなってしまいます。

できるだけ早く空き家を売った方が、
高く売れて、維持費の支払いも少なくて済むので
悩んでいる方は一度売却の査定だけでも
してみるといいかもしれません。

空き家の売却方法

②−1 中古住宅として売る

売りたい家の状態がよければ、
中古住宅として売ることができます。

土地+住宅の価格で売ることができるため、
土地だけで売るよりも高く売ることができます。

住宅の使い方にもよりますが、築20年程度までであれば、
中古住宅として売ることができるようです。

②−2 古家付きの土地として売る

築年数が20年を超えていたり、住宅の状態が悪い場合には、古家付きの土地として売るか、更地として売ることになります。
この場合は土地の売却価格のみとなるため、中古住宅として、売るよりも安い価格になります。

古家付きの土地として売る場合には、家を解体する必要がないので解体費用分コストが減ります。

ただし、買主が解体費用を負担することになるため、
・買い取り手が見つかりにくい
・値下げ交渉で売却価格が減る
といったデメリットもあります

②−3 更地の土地にして売る

古家付きの土地として売る場合と同じで、築年数が20年を超えているような場合に、家を解体して売却する方法です。

この場合、解体費用は売主である自分たちで負担する必要があります。

しかし、買主側から見ると
・解体をしなくていいため、土地購入後すぐに家を建てられる
・解体費用がかからない
といったメリットがあるため、買い取り手も早く見つかる可能性があります。

②−4 不動産会社に買取してもらう

先に紹介した3つの方法とは違い、
空き家ごと不動産会社に購入してもらう方法です。

最初の3つのように買主が出て来るのを待つ必要がないため、
すぐに売却したい場合におすすめの方法です。

また買取の場合、以下のようなメリットもあります。
・仲介手数料が不要
・空き家の状態が悪くても買い取ってくれる
・不要な家具がそのままでも問題ない

また、以下のような理由で買い取り手が
見つかりにくいようなケースでも買い取ってもらえることが特徴です。

・心理的瑕疵物件
・敷地が広すぎる物件
・立地や形状が悪い物件

特に↓の会社は訳あり物件の買取実績も豊富で人気のようです。

この中でもAlba Link(アルバリンク)
買取実績も豊富で対応も早く
ネット上のクチコミでも評判が良いようです。

 

ただし、買取業者にもよりますが、仲介で売却する時の相場の
約6,7割の価格になるというデメリットもあります。

これは、不動産会社が空き家の解体や土地の整備をすることを前堤として
買取価格を決めているためです。

売却にかかる費用

空き家を売却する際には様々な費用がかかります。
売却金額の5~7%程が費用や税金として必要になるみたいです。

③-1 仲介手数料

宅地建物取引業(宅建業法)により手数料の上限額が決まっており、
以下の金額を上限として不動産会社に手数料を支払う必要があります。

(売却金額×3%+6万円)×消費税

③-2 登録免許税

名義変更にかかる税金で、
固定資産税評価額×0.4%の費用がかかります。

固定資産税評価額は年に1度送られてくる
固定資産納税通知書で確認することができます。

③-3 印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代が必要となります。
空き家の売却価格によって印紙代が変わってきます。

売却金額が5000万円を超えると
6万円の印紙代がかかりますが、
そのような空き家は稀だと思うので、
1~2万円を見込んでおくといいと思います。

詳細な金額は↓にあります。
国税庁HPNo.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

③-4 譲渡所得税

不動産を売却すると、利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
細かい計算方法については、国税庁のHPに記載があります。

国税庁HPNo.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

③-5 解体・取り壊し費用(古家付きの土地として売る場合には不要)

更地にして売却する場合には、家の解体費用がかかります。
木造か鉄骨か、家の大きさにもよりますが、
おおよそ5万円/坪程度はかかると思っていた方がいいです。

ちなみに買取の場合は、仲介手数料や解体費用は不要です。

まとめ

空き家を売るためには、
大きく分けて今回紹介した4つの方法があります。

後々のトラブルや、手間を考えると
不動産会社に買取ってもらう方法が一番簡単かなと思いました。

それぞれの方法でメリット・デメリットがあるので、
自分にあった方法を検討して頂ければと思います。

空き家をそのままにしていると、
維持費や思わぬトラブルもあるので、
空き家をどうするか、土地や資産運用などの
検討が早めにできればいいなと思います。

最後まで読んでくださりありがとうございました。

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